Los Angeles, Kaliforniya (eTN) - Geçen hafta Los Angeles'ta düzenlenen Amerika Kıtası Konaklama Yatırım Zirvesi'nde (ALIS), üst düzey otel uzmanları, mevcut veya yaklaşmakta olan durgunluk günlerinde endüstrinin çökeceğini öngörüyor. 2008 yılı için temel çıkarımlar doluluk oranlarını göstermektedir; Oxford Economics'e göre ABD'de ortalama oranlar ve gelirler ılımlı bir şekilde geriliyor. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki otel yatırım işlemlerine ilişkin görünüm pek parlak görünmeyebilir, ancak muhtemelen iyileşebilir. 2007 yılında büyük düşüşler yaşandı ancak 2008, bazı pazarlarda ve önemli şehirlerde birkaç aksaklığın ardından toparlanma gösterebilir.
Smith Travel Research başkanı Mark Lomanno'ya göre, sektör, Ağustos 0.1'de yüzde 5.9 oranında düşük doluluklar ve ortalama günlük oran ya da ADR'de yüzde 2007 düşüş yaşadı. Lomanno'nun firması, otel temellerinin doluluk oranlarıyla güçlü kaldığını ve krediye rağmen RevPAR'ların hala sağlıklı olduğunu bildirdi. Otelcilik sektörü için CMBS temerrüt oranları, 2007'nin üçüncü çeyreğine kadar yüzde 0.6 ile rekor düşük bir seviyedeydi. “2007 Eylül'den önce en iyi 25 pazardaki talep, 11'den önce bile ilk 25 pazardaki işlerin yavaşlamasına neden olan zayıflamış fiyatlardan çok önce hızla yükseldi” diye hatırladı. Hızlı düşüş ve 2001-9'den sonraki ani yükselişin ardından ilk 11'teki talep durgunlaştı. Arz da toparlanmadı.
“Bugünkü durgunluk ABD'nin en büyük 25 pazarını yukarıdan aşağıya değil aşağıdan yukarıya doğru etkileyecek. Aşağıdan yukarıya doğru gerileme döneminden farklı pazar segmentleri farklı şekilde etkilenecektir. Arz ve talep tüm segmentlerde büyüyecek, ancak fiyatlar pazarda durgun kalacak. Önceki yıllarda üst düzey ve lüks otel talepleri, istikrarlı bir tablo gösteren ekonomik otellerden çok daha hızlı düşmeye başladı ”dedi. Ancak günümüzün üst ve üst ölçek talebi sabittir; fiyatlandırma ve ADR'ler güçlüdür; ve ekonomi özellikleri daha yavaş bir hızda büyüyor.
Şu anda otelcilik sektöründe yavaş bir dönemi gösteren farklı görünümlü bir tablo. İlk 25 pazar ve üst düzey mülkler etkilenecek, ancak ikincil ve üçüncül pazarlar veya fiyat ölçeğinin alt ucundakiler kadar etkilenmeyecek. ABD'de inşaat halinde 211,000 oda var, yaklaşık 166,000'inin 2008'de açılması planlanıyor; ancak sadece yüzde 65'i gerçekten açılacak. Kapanış odalarında artış olacak, arzda yüzde 2.2'den yüzde 2.3'e net artış olacak; talep düşük yüzde 1.4'e yükselecek ”dedi.
PKF Hospitality Research başkanı R. Mark Woodworth, konut söz konusu olduğunda birçok pazarın zaten derin bir durgunluk içinde olduğunu söyledi. Tüketiciler, petrol ve doğalgaz fiyatlarındaki artışlarla birleşen gayrimenkul çöküşünün, alt düzey karmaşanın yükünü taşıyan zorlu kararlar alıyorlar. Endişelenme, paniğe kapılmayın. Küresel bir sistemik mali kriz. Gerçekte olduğumuz yer, piyasanın ve arz ve talebin sağlıklı buhran kısmı ”dedi.
Amerika bu on yıla iyi bir şekilde başladı. Woodworth, bu yeni yıl tahmini konusunda iyimser. “Son 2-3 yılda daha iyi zamanlar görüldü. Bugün bu yöne gidiyoruz. 2008 ekonomisinin nesi iyi? Borç maliyetlerini düşük tutacak düşen faiz oranlarını göreceğiz. Zayıf bir dolar, artan gelen seyahat anlamına gelir (2006'dan beri artmaktadır); yüksek emtia fiyatları artan işsizliğin durdurulmasına yardımcı olarak otel işgücü maliyetlerini uzak tutmaya yardımcı oldu. " Woodworth, zamanlar otellerin inşa edilmesini zorlaştırırken, çok az otel işletmecisinin gerilemeye rağmen inşa edip yaptırabildiğini söyledi.
Her şey pembe değil. 2008'in nesi iyi değil? Bu belirsizlik talebe zarar veriyor; ulaşım maliyetleri yükselmeye devam ediyor; ve uzmanlar 10 yıllık bir enflasyon bekliyor.
“100'nın üçüncü çeyreğinden bu yana 2006 baz puanlık bir artış görüyoruz ancak talep, '06'dan bu yana arzın gerisinde kalıyor. 2-2001'te 03 yıl boyunca ortalamanın altında bir büyüme yaşadık, bu da toplam istihdamı değiştirdi; bu da endüstrideki konaklama talebinin en iyi öngörücüsü" dedi Woodworth. 3 yılının 2008. çeyreğinin büyümenin en düşük noktasına tanık olacağı konusunda uyardı. 2008'de arz talebi aşacak; ancak talep 2009'da yetişecek. Woodworth, gelecek yıldan itibaren dolulukların ortalamanın biraz altında olacağını, ancak oran artışının ve RevPAR'ların 09'da pozitif olacağını ekledi.
Sektörün yararına olacak bir teşvik planı, 2001-2002'de yapıldığına benzer şekilde ekonomiye yeni para enjekte edecek. “150 milyar dolarlık bir enjeksiyon, Amerikalılara uzun vadeli istihdam açısından yardımcı olacak. Bu miktardaki bir teşvik, durgunluk psikolojisini durduracaktır. Ancak bu, konut döngüsü için her derde deva değil” dedi eski Başkan Bill Clinton'ın döneminde Beyaz Saray Ulusal Ekonomi Danışmanı ve Ulusal Ekonomi Konseyi'nin eski direktörü Gene Sperling. Fed'in son günlerde 75 baz puanlık indirimden sonra 'cesur ve hızlı' hareket edebileceğini gösterdiğini de sözlerine ekledi. “Fed'ler piyasaya bir miktar güven verdi. Ancak oranların tekrar bu kadar hızlı hareket ettiğini görmüyorum. Asıl soru faizlerin nereye kadar düşebileceğidir. Yüksek oranların temerrüt olarak dondurulması fikri, insanları bir araya toplamaya teşvik edecek. Dolar ve mali durum bu kadar zayıfken, Fed'in agresif olup olamayacağı ve Washington'u faiz indirimini büyümeyle birleştirmeye teşvik edip edemeyeceği konusunda sorular devam ediyor," dedi içini çekerek, ortada pek fazla esneklik yok.
Sperling, makul bir düzeyde 30 yıllık sabit bir orana sahip olabilirlerse, çok sayıda insanın evlerinde kalacağını vurguladı. Bir mahallede yoğunlaşan hacizlerin ev fiyatları üzerinde herkes üzerinde korkunç etkileri oldu. Hillary Clinton ve Vali Arnold Schwarzenegger, birkaç yıl için faizlerin varsayılan olarak dondurulmasını önerdi. Ama çok fazla insan şikayet etti. Şimdi sorun, bir sıfırlama dönemine girmemizdir ”dedi.
Lomanno proje rezervasyonlarında internet nedeniyle fiyatlara göre yumuşaklık yaşanacaktır. 2008 yılında oranların 5.2'den biraz daha az yüzde 2007 olacağını söyledi; ancak, bu eğilim büyük pazarlarda veya üst düzey kademelerde hissedilmeyecek. “Arz & talep ve ADR tahmin rakamları doğruysa, REVPAR yüzde 4.4 büyüme görecek” dedi.
“Geçen yıl zayıf döviz kuru otel sektörünün dostu oldu. 4'nin 2007. çeyreğine ait Expedia ve ADR'lerdeki rezervasyonlar harikaydı. ABD'yi ziyaret eden Kanadalılar veya Avustralyalılar için harcamaları ayarlarsak, onlar ABD'ye geldiklerinde yerel para birimlerinde daha az ödeme yaparken, oteller tam para alıyor. Örneğin, bir Alman ailenin geldiklerinde 26 Euro daha fazla harcadığını görüyoruz (onlar için hiçbir şey yok), ancak bu, biraz daha fazlasını alan tedarikçi için beklenmedik bir şans” dedi Expedia Kuzey Amerika başkanı Paul Brown. Hava kapasitesi ve uçak ücretlerindeki yüzde 20'lik artışın, Amerikalıların dışarı çıkmasını 'önceden kontrol eden' ve yurt içi seyahati artırmaya zorlayan döviz kuru farklarının, genel konaklama talebini etkileyen temel unsurları oluşturduğunu ekledi.
Lüks mülkler için otel fiyatları yükselmeye devam ediyor. Brown, müşterilerin hala değer algısına sahip olduğunu söyledi; satışlar, fırsatlar ve teklifler tarafından yönlendirilirler. 2008 yılında oteller, promosyonlu satışlarla rezervasyon sürelerini yüzde 4 artıracak. Müşteriler her zaman promosyon tekliflerine yanıt verir. Bu durgun ekonomide müşteriler, en düşük fiyat değiş tokuşundan yararlanıyor.
Lomanno, "Arz ve taleple ilgili tahminlerimiz doğruysa, doluluk oranı 63.2'de yüzde 2008 artarak 63.7'da yüzde 2009'ye çıkacak," dedi Lomanno.
Woodworth, “Tahminimiz doğruysa, ABD'deki en büyük 50 pazarın yarısı arz ve talep eğilimleri nedeniyle bu yıl düşüş yaşayacak. 2009'da arz, talebe göre hızlanacak. RevPAR büyümesi bu yıl pozitif olacak. Enflasyon iş piyasasında sorun yaratmayacaktır. Piyasa yumuşaklığı sadece kısa vadeli olacak. Otel kapitalizasyon oranları, 2007'nin oran ölçeğinin en altında olmasıyla tarihi düşük seviyelerdedir; ancak, piyasayı on yılın sonuna kadar götüren 160 baz puanlık bir artış olacak. "
Lomanno, bir seçim yılında arzın talebin yüzde 2.3 oranında artacağını söyledi.
Doluluk oranının azaldığı 1929 yılından bu yana geçen bir seçim yılında sonuçlarını takip eden Cumhuriyetçi aday 2/3 oranında bir seçim kazandı. “Bir seçim yılında işgal oranları uzun vadeli ortalamanın yüzde 55'in altına düştüğünde Demokrat aday kazandı. Uzun vadeli ortalama doluluk oranımızın altında olacağımıza inanıyoruz ”dedi Woodworth.
