Bangkok otelleri büyük darbe aldı

Bangkok'taki huzursuzluk ve şiddete ilişkin küresel medyanın yer alması pek çok gezgini korkuttu ve umut verici bir iyileşmeyi frenledi.

Nisan ayında Bangkok'ta olağanüstü hal ilan edildiğinden bu yana, yabancı girişlerde geçen yılın aynı dönemine göre en az yüzde 20 düşüş yaşandı. Jones Lang LaSalle Hotels'in kıdemli başkan yardımcısı Andrew Langdon, bu durumun başkentteki bazı oteller üzerindeki etkisinin ciddi olduğunu ve sektörün önemli bir toparlanma görmeye başladığı bir dönemde gerçekleştiğini söyledi.

Gelenlerdeki düşüşe, MICE (toplantı, teşvik, kongre ve sergiler) pazarında, çoğunlukla Bangkok merkezli etkinlikler için yapılan birçok iptal veya erteleme eşlik etti.

Bay Langdon, "Neyse ki, olumsuz turist koşulları büyük ölçüde Bangkok'la sınırlı görünüyor; pek çok otel işletmecisi Bangkok dışında, Phuket ve Samui gibi bölgelerdeki otellerini bildirdiğinde sınırlı olumsuzluklara tanık oluyor" dedi.

Jones Lang LaSalle Hotels tarafından yapılan araştırma, Tayland turizm endüstrisinin geçen yıl beklenenden daha iyi performans gösterdiğini, turist ve iş amaçlı gelenlerin toplam 14 milyona ulaştığını, bu rakamın 3'e kıyasla yalnızca yüzde 2008'lük bir düşüş olduğunu gösteriyor. Küresel ekonominin iyiye gittiği inancıyla daha çok seyahat etmeye başladım.

“Geçen yılın başlarına, örneğin haziran ayına bakarsanız, turist gelişlerinde yüzde 15 oranında düşüş yaşandı. Açıkçası yılı birçok insanın düşündüğünden daha iyi tamamladık," diye ekledi Bay Langdon.

Ancak, sektörün kullandığı iki ana gösterge olan mevcut oda başına gelir (RevPAR) ve ortalama günlük ücret (ADR) düşüşleri nedeniyle otel performansı o kadar da güçlü değildi.

Bangkok beş yıldızlı otel pazarında RevPAR 26.5'e göre yüzde 2008 düşüş gösterdi; tüm yıl doluluk oranı 53'deki yüzde 62.5'ten yüzde 2008'e düştü. ADR yıllık yüzde 13.3 düşüşle 4,916 baht'a geriledi.

Dört yıldızlı kategoride RevPAR yüzde 28.3 düştü ve doluluk oranı 66.2'deki yüzde 2008'den yüzde 55.5'e düştü; ADR ise yüzde 14.5 düşüşle 2,592 baht'a düştü. Üç yıldızlı RevPAR, doluluk oranının yüzde 21.6'ten yüzde 66.4'ya ve ADR'nin yüzde 59.6 düşüşle 12.6 baht'a düşmesiyle yüzde 1,668 düştü.

Bay Langdon, "Üç yıldızlı segment muhtemelen Bangkok'un en iyi performans gösteren otel pazarıydı" dedi. "Bekleyeceğiniz şey buydu, çünkü ekonomik açıdan zor dönemlerde dört yıldızlı otellerde kalan insanlar artık üç yıldızlı otellerde kalıyor."

Bununla birlikte, Tayland'ın bir miktar olumlu yanı olduğunu düşünüyor çünkü Tayland'ın güçlü yönlerinden biri, tekrar gelen ziyaretçi oranının çok yüksek olmasıdır; incelenen istatistiklere bağlı olarak bu oran yüzde 30-50 arasındadır.

“Bu rakam yüzde 10'un altında olan Vietnam'la karşılaştırıldığında inanılmaz. İnsanlar Vietnam'a bir kez giderler.

Bay Langdon, "Tayland'a insanlar gelmeye devam ediyor ve bunun nedeni de Tayland'ın fiyatına kıyasla çok iyi bir değere sahip bir destinasyon olması" dedi.

Ancak Jones Lang LaSalle Hotels'in araştırması, 2010 ile 2015 yılları arasında Bangkok'ta 40 kadar otelin açılacağını ve pazara 9,728 oda ekleneceğini gösteriyor.

Bay Langdon şunları söyledi: “Bu aslında Bangkok'taki toplam oda arzının yüzde 16.8'ini temsil ediyor ve bu çok büyük miktarda yeni arz. Herhangi bir pazarda yüzde 7'lik yeni arza ulaşmak nadirdir. Bu, Sukhumvit Yolu üzerindeki 10 ila 12 odalı iki yıldızlı veya üç yıldızlı butik otelleri içermiyor; ancak uluslararası markalı büyük üç, dört ve beş yıldızlı otelleri içeriyor.”

İlginç bir şekilde, yeni arzın dökümü, odaların yüzde 34.8'inin beş yıldızlı, yüzde 52.2'sinin dört yıldızlı ve yalnızca yüzde 12.9'unun üç yıldızlı olacağını gösteriyor.

Bay Langdon, "Özellikle dört ve beş yıldızlı piyasada büyük bir arz fazlası var, ancak üç yıldızlı pazar bu kadar etkilenmeyecek" dedi.

Her halükarda - ve daha ciddi olumsuz siyasi gelişmeler hariç - Bay Langdon önümüzdeki beş yıl içinde turist sayısında sağlıklı ve ılımlı bir artış öngörüyor. Ancak buna rağmen otellerin fiili doluluk oranları nispeten değişmeden yüzde 60-65 civarında kalacak.

Bay Langdon şöyle açıkladı: “Belki bazı oteller yüzde 70'e ulaşabilir, ancak [75-80'de görülen] yüzde 2006-07 doluluk günleri artık geride kaldı.

“Diğer etki ise oranlar üzerinde olacak ve genel olarak oran artışının oldukça zayıf olacağını görüyoruz. Yani önümüzdeki beş yıl boyunca oranlar nispeten sabit kalacak.

“Açıkçası dört ve beş yıldızlı piyasada çok güçlü bir rekabet olacak ve oranlar düştükçe bunun doğrudan bir akış etkisi olacağı açık.

“Ancak uluslararası otellerde fiyatları düşürmediklerini görüyorsunuz. Bu yaptıkları son şeylerden biri; oranları düşürmek yerine doluluk oranlarını düşürmeyi tercih ediyorlar. Yani günün sonunda Bangkok, dünyada olmasa da Asya'da iyi bir otelde konaklamak için en ucuz yerlerden biri olmaya devam edecek."

Bu durum turizm sektörü için olumlu olsa da Bay Langdon, otel sahiplerinin büyük kârlar elde ettiği günlerin artık geride kaldığı konusunda uyardı.

Peki neden insanlar hâlâ otel inşa ediyor? Bay Langdon'a göre, bankaların sunduğu düşük oranlar göz önüne alındığında, gayrimenkul yatırımlarından elde edilen getirilerin çekiciliği hala güçlü. Bir otel yatırımı uzun vadede hâlâ yıllık yüzde 5-8 getiri sağlayabiliyor.

Otel sahibi olmanın gösteriş faktörünün de güçlü bir çekim yarattığını ekledi.

Bay Langdon şöyle devam etti: "Ayrıca geçmişte - ve artık bazı şeylerin değiştiğini kabul ediyorum - insanların otel inşa etmek için banka finansmanı alması çok kolaydı, çünkü son 10 yılda bu çok kolaylaştı. Otel sahibi olmak karlı.

"Fakat küresel mali krizden bu yana Tayland'daki bankalar, diğer yerlerde olduğu gibi, kredi verme ve proje finansmanı konusunda da muhafazakarlaşıyor."

Mevcut bir oteli satın almak da oldukça zordur. Ya satılık yok ya da piyasada olanların fiyatları çok yüksek görülüyor; dolayısıyla arazi satın almak ve yeni bir mülk inşa etmek daha ucuzdur.

"Bangkok'un sorunu şu ki, Londra, Sidney, Paris, New York ve Los Angeles ile karşılaştırıldığında önemli bölgelerde hala çok sayıda boş arazi var; burada zaten tamamlanmış bir oteli satın alabilirsiniz ve aktif bir proje mevcuttur. çünkü otel satın alacak ve inşa edecek arazi yok," dedi Bay Langdon.

Buna rağmen Bangkok'un kilit bölgelerinde piyasa fiyatlarından arazi satın almak ve mali açıdan uygun bir otel geliştirmek çok zordur.

Bay Langdon sözlerini şöyle tamamladı: "Yani bir müteahhit buraya gelip Sukhumvit Yolu üzerinde arazi satın almak isterse, muhtemelen wah kare (800,000 metrekare) başına 900,000 ila 4 baht ödüyordur."