Avrupa genelinde emlak fiyatları düşerken, yurtdışında bir tatil evine sahip olma şansı hiç bu kadar iyi olmayabilir. Ve sterlin yabancı para birimlerine karşı mücadele ederken – Perşembe günü euro karşısında altı ayın en düşük seviyesine dokunarak – bir an önce harekete geçmek akıllıca olabilir. Ama pazarlıklar nerede?
Son rakamlar, eski favori Fransa ve İspanya'nın tatil evi alıcıları arasında popülerliğini yeniden kazandığını gösteriyor. Ancak, bazı eski Avrupa sıcak noktalarının artık kesinlikle soğuk görünmesiyle, alımlarından büyük bir getiri isteyen yatırımcılar için resim pek olumlu değil.
Denizaşırı ipotek firması Conti'ye göre, bu yıl şimdiye kadar aldığı taleplerin yüzde 31'i Fransa'daki mülklerle ilgiliyken, beşte birinden fazlası İspanya hakkındaydı. Conti'nin direktörü Clare Nessling, alıcıların bildikleri ve güvendikleri bölgelere bağlı kaldıklarını ve Bulgaristan, Türkiye ve Dubai gibi daha maceralı bölgelere sırtlarını döndüklerini söylüyor.
İspanya, piyasadaki emlak arz fazlası nedeniyle fiyatların büyük ölçüde düşmesi nedeniyle İngiltere'deki tatil evi alıcıları arasındaki popülerliğini koruyor. Bazı durumlarda, Costa del Sol'daki fiyatlar 40/2006'deki zirveden bu yana yüzde 7 düştü.
Bu, her zaman güneşte bir yer satın almayı hayal eden ancak maliyetten vazgeçenler için şimdi bir göz atma zamanı demektir.
İspanya pazarındaki mülklerin bolluğu, bir İngiliz firmasının özellikle “sıkıntılı” mülkler, tipik olarak yeniden elden çıkarma, veraset veya kısmi takas mülkleri için alıcıları denemek ve bulmak için bir hizmet başlatmasına neden oldu.
Çevrimiçi emlak şirketi whitehotproperty.co.uk, şu anda popüler turistik destinasyonlarda yaklaşık 4,000 sorunlu mülkü – bazı durumlarda – büyük indirimlerle pazarlıyor. Bir örnekte, Torrevieja'daki dört yataklı, iki banyolu dubleks daire, orijinal fiyat üzerinden yüzde 118.400 indirimle 102,068 Euro'ya (27 £) düşürülmüştür.
Benzer şekilde, Costas gibi bir turistik noktada havuzlu üç yatak odalı bir villa 400,000 € karşılığında satın alınabilir. Üç yıl önce pazarın zirvesindeyken yaklaşık 650,000€'ya mal olacaktı.
Uluslararası emlak yatırım şirketi Assetz'in CEO'su Stuart Law, İngiliz ev alıcılarının İspanya'ya olan ilgisinin devam etmesinin nedeninin İngiltere'ye yakınlığı, güneşli iklimi ve bol kumlu plajları olduğunu söylüyor.
Nispeten düşük emlak fiyatlarının eklenmesi, İngilizlerin İspanya'da satın almak için iyi bir konumda olduğu anlamına geliyor - yatırımcı düzeyinde fiyat artışları beklemedikleri sürece. Arzın talebi aşmasıyla durum, nispeten kısa bir süre içinde sağlam getirilere dayanan profesyonel mülk geliştiricisi için çekici değildir.
Law şöyle diyor: “Özellikle tüm maliyetlerinizi kirayla karşılamaya meraklıysanız, yatırım açısından İspanya satın almak için çok zor bir yer. Fazla arz, kiralama piyasasını etkiliyor ve döviz kuru yardımcı olmuyor.
"Birisi kiralamak istemediği bir tatil evi fikrini belirlediyse, o zaman İspanya idealdir ve bir yatırımcı için sorun yaratacak olan sorun, fiyatları aşağı çekmeye yardımcı olan şeydir. Muazzam bir seçenek var ve ayrıca çok iyi fiyatlar var.”
Bununla birlikte, İspanya'nın pek çok çekiciliği olsa da, Avrupa kıtasındaki emlak piyasası bir bütün olarak henüz toparlanmadı. Hollanda, Danimarka, Slovenya ve Slovakya, yılın ikinci çeyreğinde ev fiyatlarında çift haneli düşüşler gördü.
Ama baş korku hikayesi Bulgaristan. Balkanlar'daki eski sıcak nokta, emlak işlemlerinin 35'un ilk yarısında yıllık bazda yüzde 2009 düştüğünü gösteren tapu kayıt verileriyle artık hem borç verenler hem de alıcılar için yasak bölge.
Bulgaristan'daki Uluslararası Emlak Federasyonu'na göre, daha önce moda olan Karadeniz bölgesinde arazi fiyatları 40'un ilk sekiz ayında 2009'in aynı dönemine göre ortalama yüzde 2008 düştü. Bulgaristan'ın Sofya, Varna ve Samokov da dahil olmak üzere tüm büyük şehirleri ve sahil beldelerinin yanı sıra kış tatil beldesi Borovets, aynı dönemde bölgede yüzde 50 düşüş bildirdi.
Stuart Law, İngilizleri ne pahasına olursa olsun Bulgaristan'dan kaçınmaları konusunda uyarıyor. Diyor ki: “Bu sadece korkunç; piyasanın dibi nerede? Sorumuz her zaman 'neden rahatsız ettin?' olmuştur. Daha yakın, daha güzel ya da aynı derecede ucuz çok daha iyi yerler var. İspanya ile Bulgaristan'ı kıyaslarsak... gerçekten başka seçenek yok. İspanya hemen hemen her kutuyu işaretliyor ve çok daha yakın ve kolay mı?”
Potansiyel tatil evi alıcıları daha uzağa gitmek istiyorlarsa, bazı pazarlıkların bulunabileceği ABD'yi düşünmeleri gerektiğini öne sürüyor. “Florida'da bir tatil evi sahibi olmayı arzulayan ve son zamanlarda bakmamış olan herkes, elde edebilecekleri karşısında gerçekten şok olacak. Orlando şehir evlerini birinci sınıf tatil beldelerinde 50,000-70,000 € arasında gördük. ”
Birçoğunun şu anda Avrupa'dan kaçınmasının bir nedeni sterlin durumu. Son iki yılda, sterlin değerinin euro karşısında yüzde 30'un üzerinde dalgalanmasıyla döviz piyasalarında benzeri görülmemiş bir oynaklık yaşandı. Sterlin şu anda 1.1€ civarında satın alıyor ve birçok döviz analisti paritenin çok yakında gerçekleşeceğini tahmin ediyor.
Foreign Currency Direct direktörü Stephen Hughes, sterlinin “çökmekte” olmasından korkuyor. Döviz tüccarlarının tek bir şey üzerinde anlaştıklarını savunuyor: “sterlinin hızlı ve uzağa düşmesi muhtemel.”
Daha fazla düşüş olasılığı ile, mevcut veya potansiyel Avrupalı ev alıcıları kendilerini korumak için ne yapmalıdır? Döviz komisyoncusu HiFX'in direktörü Mark Bodega, yurtdışında satın almak isteyen kişilerin “ileriye dönük bir temas” düşünmelerini tavsiye ediyor. “Bu, şimdi para birimi satın almanıza ve daha sonra ödemenize olanak tanıyor” diye açıklıyor. “Şimdi yüzde 10 depozito ve sözleşmenin vadesinde yüzde 90 bakiye ödemeniz gerekecek, ancak müşterilerin bir yıla kadar bir döviz kuruna kilitlenmesine izin veriyor.”
Uluslararası emlakçı Knight Frank'tan Julian Cunningham, kıtadaki İngiliz satıcılara fiyatlarını düşürmelerini tavsiye ediyor. Diyor ki: “Bilgili satıcı, olası alıcıya herhangi bir döviz kazancını indirimli bir talep fiyatı şeklinde aktarıyor. Ancak bu kazancın belirli bir yüzdesini potansiyel alıcıya aktarmamak, anlaşmayı yapmayı çok daha zor hale getiriyor.”
Tatil evi cenneti: Fransa neden bir numara olmaya devam ediyor?
Fransa'nın neden İngilizler için en popüler seçim olmaya devam ettiğini anlamak zor değil. Karayolu, demiryolu ve havayolu ile kolayca erişilebilen potansiyel alıcılar, yalnızca bütçe havayollarının insafına kalmış değildir. Fransa'da ev fiyatları Birleşik Krallık'a kıyasla esnek kaldı ve ipotek finansmanı da büyük ölçüde daha çekici.
Nessling şöyle diyor: “Fransa'da borç verenler her zaman biraz daha temkinli olmuştur. İngiltere'deki borç verenlerin çoğunun yaptığı aşırı görüşü kesinlikle benimsemediler. Kredi sıkışıklığı boyunca, Fransa'da 100 Euro'nun üzerindeki krediler için hala yüzde 250,000 ipotek alabildik.”
Fransa'daki ipoteklerin beşte dördünden fazlası sabittir ve tüm yeni ipoteklerin çoğu en az bir yıl süreyle sabitlenir. Bu borç verme stratejisi, Fransız emlak piyasasının genel olarak İngiltere'den daha iyi performans göstermesinin bir başka nedenidir.
Fransa Ulusal Emlak Acenteleri Birliği'ne göre, geçen yıl ülkede ev fiyatlarının düşmesine rağmen, Fransa'da fiyatlar bu yılın ikinci çeyreğinde yüzde 3.9 arttı.
Uluslararası emlak yatırım şirketi Assetz'in CEO'su Stuart Law, Fransa'daki ipotek kredisi verenlerin kriterlerini büyük ölçüde değiştirmediğini kabul ediyor ve karşılanabilirliğe dayalı kredi verdikleri için Fransa'da fiyatlarda sürdürülemez bir patlamanın önlendiğini savunuyor. “Fransa'nın güneyinde, bankalar orada önemli bir riske sahip olmadıklarını düşündükleri için fiyatlar neredeyse hiç sallanmadı” diyor.
