Otel Pazarında İyileşme: Almanya, İspanya ve Yunanistan'a bakın

• Ağustos 2021 olarak, Tranio Uluslararası Otel Yatırım Forumu ile güçlerini birleştirdi (İHIF) küresel COVID-19 pandemisinin Mart 2020'den bu yana konaklama sektörü üzerindeki etkisine ilişkin ortak bir anket yapmak ve gelecekte piyasadan neler bekleyebileceğimizi sıfırlamak. 
• Anket, Avrupa genelinde 160'tan fazla sektör profesyoneline pandeminin başlangıcından bu yana uluslararası gayrimenkul yatırımını destekleyen iştah, duyarlılık ve diğer faktörlerin kapsamlı bir şekilde anlaşılmasını amaçlayan sorular sundu. 
• Ankete katılanların çoğu (%59) emlak veya konaklama profesyonelleriydi, %16'sı otel işletmecileriydi, %13'ü kendilerini yatırımcı olarak tanımladı. 'Diğerleri' kategorisi (%12) yatırım danışmanları, üniversite profesörleri ve gazeteciler gibi diğer sektör profesyonellerinden oluşuyordu.

Anket, bazı ülkelerdeki durum aşı oranlarına bağlı olsa da, çoğu uzmanın konaklama endüstrisinin önümüzdeki üç yıl içinde toparlanmasını beklediğini ortaya koydu. Ankete katılanlar büyük ölçüde Alman, İspanyol ve Yunan pazarlarının hızlı bir toparlanma açısından diğerlerinden daha canlı olacağını hissettiler. Ayrıca, yanıtlayanların yanıtlarındaki nüanslar, şu anda piyasada geçerli olan çeşitli bakış açılarına ışık tutuyor. 

içinde Amerika Birleşik Devletleri 21 kişiden 25'i otel piyasaları durgunluk içinde.

%52 otel pazarının 2024 yılına kadar toparlanacağına inanıyor

Ankete katılanların çoğunluğu, konaklama pazarının üç yıllık bir ufuk içinde kriz öncesi seviyelere ulaşacağına olan inancını dile getirdi. Katılımcıların yarısından fazlası – %52 – 2024 yılına kadar normale dönüşü öngörürken, diğer %32’si işlerin 2023 yılına kadar pandemi öncesi seviyelere geri döneceği konusunda iyimser. 

%7'den daha azı 2022 yılına kadar tam bir toparlanma bekliyor. Bu tür bir katılımcı, Nikki Beach Hotels and Resorts'tan Alexander Schneider, eğlence piyasasının 2022'de en güçlü yıllarından birini yaşayacağını bekliyor. Ancak diğerleri tahminlerinde daha temkinli. Adını açıklamayan bir katılımcı, büyük turizm sektöründeki otellerin ancak fiyatların artması ve operasyonel modellerin değişmesi durumunda toparlanacağını belirtti.

Özellikle otel işletmecileri en iyimser göründü: %44'ü 2023 veya 2024'te tam bir iyileşme beklentileri arasında bölündü, %6'sı ise 2022'yi işlerin normale döneceği yıl olarak seçti. Yatırımcılar ise daha temkinli davrandı. Yatırımcıların çoğunluğu (%87) önümüzdeki üç yıl içinde bir toparlanma bekliyor ve kimse bunun 2022'de olabileceğine inanmıyor. 

Gayrimenkul ve konaklama profesyonelleri arasında %51'i pazarın 2024'te toparlanacağını beklerken, %35'i bunun 2023'te biraz daha erken olacağına inanıyor. Yaklaşık %5'i pazarın 2022'de normale döneceğini düşünürken, diğer %5'i ise bunu düşünüyor. 2026 ile 2030 arasında gerçekleşecek.

Çoğu yatırımcı hızlı bir iyileşme beklemese de, çoğu önümüzdeki yıllarda otel sektörü hakkında iyimser - Hospitality Insights tarafından da açıkça gösterilen bir eğilim. rapor Rapora göre, yatırımcıların toplam %2021'i otel sektörü için olumlu bir yatırım görünümü ifade ederken, %85'ü tarafsız ve sadece %13'si karamsar. Hospitality Insights, pandemi başladığından beri otel segmentindeki alıcı ve satıcı duyarlılığını izliyor. Oteller, önümüzdeki 2 ay boyunca en iyi yatırım fırsatı olarak üçüncü çeyrekte üst üste listenin başında yer alırken, bunu servisli apartmanlar ve tatil köyleri izliyor.

Profesyoneller, Almanya ve İspanya'nın otel işinde en hızlı toparlanmayı göreceğine inanıyor

Ankete katılanların üçte birinden fazlası (%35) Alman pazarının diğerlerinden daha hızlı toparlanacağına inanıyor. % 30'u İspanya pazarının da hızla toparlanacağına inanıyor. 

Otel işletmecileri arasında %31'i Almanya'yı seçti ve %25'i Yunanistan, İtalya ve İspanya'yı işaret etti. Dörtte birinden fazlası, emlak veya konaklama profesyonellerinin %27'si Yunanistan'ın en hızlı toparlanacağını düşünüyor, ancak çoğunluk yine de Almanya ve İspanya'ya oy verdi.

Yatırımcıların üçte ikisinden fazlası -% 69 - İngiltere pazarına en çok güvendiğini belirtirken, geri kalanı Almanya ve Yunanistan'a atıfta bulundu. STR'nin son raporuna göre, Birleşik Krallık konaklama sektörü, tatil beldesi otelleri tarafından yönlendirilen Avrupa'daki en yüksek toparlanma oranını gösteriyor.

“Diğer”i seçen katılımcıların bir kısmı yorumlarda Amerika Birleşik Devletleri, genel olarak Asya ve özel olarak Türkiye ve Çin'den bahsetti. Lagundi Hospitality Başkanı ve Kıdemli Direktörü Kirk Pankey, en çok aşılanan ülkelerin en hızlı pazar toparlanmalarına sahip olacağını belirtti. 

Otel fiyatları çoğunlukla değişmedi 

Ankete katılanların önemli bir çoğunluğuna (%5) göre otellerin satın alma fiyatları değişmedi veya %78.6 veya daha az düştü.

Fiyat değişimleri açısından ise anket yapılan grupların görüşleri farklılık göstermektedir. Otel işletmecileri en karamsar grubu oluştururken, sadece %44'ü fiyatların değişmediğini veya %5'e kadar düştüğünü belirtti. Bu arada, operatörlerin %38'i fiyatların %15'ten, hatta %20'den fazla düştüğüne inanıyor. Aynı zamanda, gayrimenkul veya konaklama profesyonellerinin %85'i ve yatırımcıların %81'i fiyatların değişmediği veya %5 civarında düştüğü görüşünde.

Ankette elde edilen niceliksel veriler, piyasada devam eden krize rağmen, şu anda iyi yerlerde kaliteli otel mülklerini düşük fiyatlarla satın almanın pratik olarak imkansız olduğunu doğrulayan Tranio'nun yönetici ortağı George Kachmazov tarafından desteklendi.

“Fiyatları etkileyen birkaç faktör var: Piyasadaki likidite, devletlerin para politikasının bir sonucu olarak geniş anlamda çizelgelerin dışında. Bankalar, yani otel mülkleri tarafından teminat altına alınan kredilerin sahipleri, ev sahiplerine sadıktır. Genellikle teminat almaktan kaçınırlar ve kredi ertelemeleri de sağlarlar. Genel olarak, bugün sağlam bir indirimle (%6 veya daha yüksek net geliştirme getirisi ile) bir otel mülkü satın almak için kurumsal boyutta veya yenileme ihtiyacı olan ideal olmayan yerlerdeki projelere bakmak gerekir. Ayrıca, MICE gelirinde önemli bir paya sahip mülkler artık ön satış fiyatları üzerinden %10-20'den fazla indirimle satın alınabiliyor. Üst konumlardaki iyi durumdaki büyük mülkler için, bu noktada elde edilebilecek en yüksek indirim, tahminlerimize göre %5-7'dir” dedi.

Diğer katılımcılar, otel fiyatlandırmasında önemli bir teklif sorma boşluğu olduğunu belirtti. “Sahipleri tüm devlet desteğinden mahrum bırakmak, sektörde çok fazla sermaye yığını yeniden düzenlemesi ve acı yaratacaktır. Yatırımcılardan biri, işlem piyasasının hala askıya alınmış bir hareketlilik içinde olduğunu söyledi.

Ankete katılan otel operatörlerinin çoğu, kiralama şartlarını yeniden görüştüklerini söyledi

Bu anket aynı zamanda operatörlerin pandemiye nasıl tepki verdiğini de ortaya koyuyor. Ankete katılanların çoğunluğu (%70) operatörlerin kiralama şartlarını yeniden görüştüklerini belirtti. Yanıtlarımıza göre, operatörlerin kendileri bu seçeneği vakaların yaklaşık %59'unda seçti. Yatırımcılar için bu rakam %63, gayrimenkul profesyonelleri için ise %74 idi. 

'Kira ödemedi' cevabının sonuçları neredeyse iki faktör kadar farklılık gösteriyor: operatörlerin kendileri bu cevabı vakaların sadece %13'ünde seçmişken, yatırımcılar ve emlak uzmanları bu cevabı sırasıyla %26 ve %25'inde verdi. .

Pandemi sırasında operatörler için popüler çözümler de, tüm katılımcıların sırasıyla %34 ve %9'unun bu yanıtları verdiği hibrit sözleşmelere ve mal sahipleri ile yönetim anlaşmalarına geçiş oldu. Aynı zamanda, operatörlerin kendileri bu seçenekleri vakaların yalnızca %18'inde (hibrit sözleşmelere geçiş) ve %5'inde (yönetim sözleşmesi) seçti.

Salgın sırasında birçok otel orta ve uzun vadeli kiralamaya geçti

Ankete katılanların yaklaşık yarısı veya %41'i, birçok otelin pandemi sırasında orta ve uzun vadeli kiralamaları tercih ettiğine inanıyor. Ayrıca uzmanların %32'si birçok otelin ortak çalışma alanına dönüştürüldüğüne ve %17'si hayalet mutfaklar veya karanlık mağazalar açtıklarına inanıyor.

Anket katılımcılarından biri, "Pandemiden çıkacak büyük değişiklik, büyük zincirlerin uzun süreli konukları ağırlamak için tekliflerini değiştirmesiyle uzun süreli konaklamaların artması oldu" dedi.

Sadece %10.2'si, son zamanlarda artan yaşlılar konutu talebine rağmen, birçok otelin huzurevlerine dönüştürüldüğünü değerlendirdi. Tranio uzmanlarına göre, farklı teknik gereksinimler veya uygun olmayan konumlar nedeniyle otelleri huzurevlerine dönüştürmek nadiren mümkün. 

Ankete katılanlarımız arasında emlak veya konaklama profesyonellerinden bazıları, otellerin evsiz barınaklarına geçtiğini, sağlık çalışanlarına konaklama sağladığını veya COVID test merkezleri açtığını belirtti. Iberolat Consulting & Investment Birleşme ve Satın Alma Direktörü Joan E. Capella, “Çoğu otel kapalı kaldı ve yalnızca birkaçı kamu hizmeti sağladı” dedi.

İyileştirilmiş aşılama oranları otel pazarının toparlanmasını sağlayacak

Pandemi sonrası iyileşmeyi neyin tetikleyeceğini düşündükleri sorulduğunda, yanıt verenler yankılanarak aşı oranlarına işaret ettiler. Bu sorunun birkaç olası yanıtı olmasına rağmen, yanıt verenlerin %71'i aşılama oranlarının en anlamlı faktör olacağını savundu. Uluslararası turizm ve küresel ekonominin canlanması, sırasıyla %58 ve %46 ile en popüler yanıtlar oldu. Buna ek olarak, %23'ü otel pazarının sergilerin ve iş etkinliklerinin yeniden başlatılmasından destek alacağına inanıyor. Uzmanlardan biri, iş turizminin ancak “seyahat kısıtlamaları kaldırıldığında ve aşılanan kişi sayısı %80'i geçtiğinde” toparlanacağını belirtti.

Katılımcılardan biri, 'mallar için turizm ve konaklama zihniyetini' değiştirebilecek araçlar arasında temassız teknoloji ve yapay zekadan bahsetti.

Bazı katılımcılar, özellikle İrlanda ve Slovenya'da hükümet desteğinin ağırlama sektörünün zor zamanlarda hayatta kalmasına yardımcı olduğunu belirtti. Sloven emlak ajansı Investmond'un bir temsilcisi, Slovenya'da vatandaşların yerel otellerin %100 dolu olmasına izin veren devlet kuponları aldıklarını belirtti. “Slovenya'daki emlak piyasası, Ocak-Ağustos 40 arasında fiyatların %2021 arttığını gördü” dediler.

DELA'dan Detlef Lauterbach, “Bana göre, genel ekonomik toparlanmaya ek olarak, ilgili ülkelerde artan ulusal turizm, 2022'den itibaren otel pazarının daha hızlı toparlanmasına katkıda bulunacaktır” dedi.

Tranio olarak biz de otelcilik sektörünün toparlanması konusunda iyimseriz ve yenileme ihtiyacı olan küçük otelleri indirimli olarak satın almak ve onları pazarın toparlanma zamanına hazırlamak için - hizmetleri yenilemek, optimize etmek ve dijitalleştirmek için - bir fırsat arıyoruz.

Kaynak:  https://tranio.com/