Uçurumdan Atlamadan Önce Bakın

1. Binanın sermaye planı

2. Sermaye iyileştirmeleri (maliyet tahminleri ve zaman çerçevesi dahil olmak üzere geçmiş tarih ve gelecek planları)

3. Bina için ipotek (şartlar/koşullar/yenileme seçenekleri nelerdir)

4. Yönetim sözleşmesi (şu anda yönetim sözleşmesine sahip olan şirket; maliyetler/hizmetler)

5. Kamusal ve apartman alanlarında asbest araştırması

6. Kemirgenler/böcekler ve su hasarı için giriş noktası olabilecek bodrum ve diğer kamusal alanlardaki çürüyen pencere çerçeveleri

7. Su/elektrik sayaçları. Her yıl için maliyetler gözden geçirilmelidir. Maliyetler yıldan yıla benzer mi?

Uygulama paketi. Uyarılar (Yön YUKARI)

Her potansiyel kooperatif alıcısının ezberlemesi gereken üç terim vardır: peşinat, borç-gelir oranı ve kapanış sonrası likidite.

• Birinci Engel: Peşinat, alıcının satıcıya bir banka veya başka bir borç veren tarafından finanse edilmek üzere satıcıya ödediği ilk nakit kısımdır. Kooperatifler, sahiplerinin evlerinde eşitlik olmasını ister. Peşinat yüzde 20-50 arasında olabilir (evrensel değil). Birkaç yüksek statülü bina, finansmana izin verilmeden tamamen nakit alımlarda ısrar edebilir.

• İkinci Engel: Borç-gelir oranı. Bir alıcının aylık borcunun miktarı, aylık gelirine bölünür. Pek çok kooperatif için izin verilen borç/gelir oranı yüzde 25-30'a çıkıyor. Birçok kurul aynı zamanda genel mali tabloya da bakar. Birisi Sosyal Güvenlik'teyse ve ayda yalnızca 2100 dolar getiriyorsa, ancak bankada veya yatırımlarda 10 milyon dolar varsa, borç-gelir oranı bir sorun olmayabilir.

• Engel Üç. Kapanış sonrası likidite. Ön ödeme yaptıktan sonra potansiyel alıcının kolayca kullanabileceği para miktarı. Bu, bankadaki nakit parayı, para piyasası ve/veya hisse senedi fonlarını, hisse senedi portföyünü, Hazine bonolarını, mevduat sertifikalarını (likit olarak kabul edilir) içerebilir. IRA'lar ve diğer emeklilik hesapları likit olarak kabul edilmez, hayat sigortası poliçeleri, yatırım yapılmamış hisse senetleri veya kişisel mülkler (yani gayrimenkul, sanat eserleri) olarak kabul edilmez.

Temel kural – işten çıkarma veya hastalık gibi herhangi bir nedenle gelirinin sona ermesi durumunda, alıcının iki yıl boyunca ipoteği ve bakımı ödemek için elinde yeterli nakit olması gerekir.

Kurullar bazen bir yıllık likiditeye ve emanete yerleştirilen bir yıllık nakit paraya razı olur, bu da olası bir alıcının likit varlıkları önceden satarak emanet nakitini yükseltmesine olanak tanır ve kurullara huzur verir.

Bazı kurullar, komisyoncuları ve alıcıları sayısal gereksinimleri hakkında önceden bilgilendirecek, böylece çok az kabul şansı olan insanları inceleme zahmetinden ve zamandan kaçınacaktır. Diğer kurulların mutlak gereksinimleri yoktur ve duruma göre karar verirler.

Riskler ve Ödüller

CoOpLiving.Bölüm5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Tüm satın almalar risk taşır. Bir NYC kooperatifi satın alınması durumunda, kötü yönetilen bir bina, tembel bir kooperatif kurulu veya eğitimsiz veya yetersiz bina personeli dahil olmak üzere birçok faktör alıcının kontrolünde değildir. Hissedarlar, beklenmeyen büyük bina onarımları için Yönetim Kurulu tarafından alınan beklenmedik özel değerlendirmelerle uğraşmak zorunda kalabilir ve bakım ödemeleri enflasyondan daha hızlı artabilir. Yönetim Kurulu, alt kirayı veya diğer politikaları değiştirerek daire kiralamayı ve/veya evcil hayvan sahipliğini imkansız hale getirebilir. Yönetim Kurulu üyelerinden birinin size karşı kin beslemesi nedeniyle, olası alıcıların keyfi yönetim kurulu tarafından reddedilmesinden dolayı dairenizi satmak zor olabilir.

İleri gitmek

Hayalinizdeki daireyi buldunuz. Avukatınız, muhasebeciniz, iç mimarınız, mimarınız ve aileniz aynı sayfada. Siz ve mal sahibi satış fiyatı üzerinde anlaşmaya vardınız ve şimdi kapatma zamanı.

Kapanma Zamanı

NYC'de kooperatifin kapanma süresi, imzalanmış bir satın alma sözleşmesi olduğu andan itibaren 2-3 ay sürebilir; bununla birlikte, GERÇEK dünyada kapanması için gereken sürenin uzunluğu bir dizi faktöre bağlıdır ve doğrudan alıcının doğrudan kontrolünün dışında olabilir:

1. Tüm nakit satın alma, bir sponsor daire satın alma. 2-3 ay (veya daha az) için plan yapın …ama,

2. Deneyimsiz bir avukatla emlak satın almak - gecikme

3. Co-op board paketi eksik veya hatalar içeriyor olabilir – gecikme

4. Yönetici temsilci, başvuruyu gözden geçirmekte yavaştır ve yönetim kuruluna göndermeyi erteler – gecikme

5. Kooperatif kurulu birçok satışı gözden geçiriyor ve BOD'nin dikkati için rekabet ediyor – gecikme

6. Tatil döneminde gönderilen board paketi – gecikme

7. Mülakat planlama çakışmaları (siz ve BOD) – gecikme

8. BOD karar veremez – gecikme

9. Satıcı veya alıcı işbirliği yapmıyor – gecikme

Kapanış Maliyetleri

• Avukat Ücretleri. 1,500-4,000 $ arasında değişir. Genellikle işlemin kapanışında ödenir. Banka avukatı için ek bir ücret (1,000$) olabilir.

• Malikane Vergisi. New York'ta malikane vergisi eşiği 1,000,000 $'dır (bir malikanenin bu fiyata satılması pek olası değildir). Teknik olarak vergi, alıcı tarafından 1,000,000 $'a eşit veya daha büyük mülkler için ödenen bir transfer vergisi olarak kabul edilir. Vergi tutarı değişir ve 1 $ veya daha büyük mülkler için satın alma fiyatlarına bağlı olarak yüzde 3.9'den başlayarak maksimum yüzde 25,000,000'a kadar artan bir mezuniyet oranıdır.

• Tapu Sigortası (Yalnızca apartmanlar). Bir apartman dairesi satın almak ve ipotek almak, tapu sigortası gerektirir ve genellikle satın alma fiyatının yüzde 0.45'ini çalıştırır. Ev sahibi olmadan önce, alıcıları ve borç verenleri mülkün mülkiyet iddialarına karşı korumak için satın alınır.

• Mortgage Kaydı Vergi (yalnızca apartmanlar). Bu, alıcıların 1.8 ABD Dolarının altındaki ipotek tutarları için yüzde 5,000,000 ve 1.925 ABD Dolarının üzerindeki ipotek tutarları için yüzde 500,000 ödeme yapmasını gerektirir. Bu, satın alma fiyatı değil, kredi tutarıdır. Manhattan'da yüzde 2,000,000 peşinatla 20$'a ortalama bir daire için, yalnızca ipotek kayıt vergisi için yaklaşık 1.925$ olan 1,600,000$'lık kredi tutarı üzerinden yüzde 30,800'lik bir ücret alınır.

• Flip Vergi (Kooperatifler). Bu, bir kooperatif daire satış işlemi sırasında kooperatife ödenen bir devir ücretidir. Ücret teknik olarak bir vergi değildir ve bu nedenle emlak vergisi olarak indirilemez. Fiş vergisinin miktarı ve kimin ödediği (alıcı veya satıcı) kooperatiften kooperatife değişir. Bilgiler, genel olarak, binaların tescilli kiralamasında veya kooperatiflerde yasalarla özetlenir.

• Ek ücretler. İpotek ücretleri, kayıt masrafları, olası masraflar vb.

• New York Eyaleti ve NYC Transfer Vergileri (Yalnızca Yeni Geliştirme Daireleri). (önceki.com)

Nihayet

Anlaşma nihayet tamamlandığında, alıcı satıcıya parasını verir. Satıcı, alıcıya tapuyu (kınamak için) veya mülk kiralamasını (kooperatifler için) verir ve herkes hayatına devam eder.